L’ABC des types d’immeubles à revenus

Le placement immobilier est maintenant à la « mode ». Nous avons vu apparaître, depuis quelques temps, un mouvement sur les réseaux sociaux, qui vient venter l’investissement immobilier. Maintenant, beaucoup de « formateurs » désirent partager leurs secrets pour que tous puissent devenir millionnaires avec un achat immobilier… Mais, concrètement, par quoi commencer ?

Avant de se lancer, comme pour toute entreprise, je vous conseille de bien construire votre stratégie selon vos buts, intérêts et liquidités disponibles.

Voici les options qui s’offrent à vous :

  • Multi-plex résidentiel (2-3-4 unités) : Cette option est la plus commune pour les premiers investisseurs, lorsque le propriétaire n’occupe pas les lieux, mise de fond minimum de 20 % et qualification possible en combinant une portion des revenus de l’immeuble et les autres revenus personnels.
  • Multi-plex résidentiel (5 unités et plus) : Ces immeubles sont admissibles à l’assurance de la SCHL pour multi-logements. Lorsqu’assuré, nous pouvons obtenir l’accès à une mise de fond réduite à 15 % et étirer l’amortissement jusqu’à 40 ans. L’immeuble doit se qualifier principalement par sa capacité à générer une liquidité suffisante pour couvrir l’ensemble des dépenses mensuelles incluant un % pour logement vacant théorique. Les prêteurs considéreront également la valeur économique de l’immeuble, dans un marché où il y a une forte demande, le prix d’achat de l’immeuble pourrait alors être plus élevé que cette dernière. Pour palier la différence, la mise de fond devra être augmentée pour combler l’écart. Il est important de savoir que l’assureur fait une étude serrée du risque, il pourra exiger une mise de fond supérieure ou un amortissement limité selon l’état de l’immeuble ou le profil de l’emprunteur.
  • Commercial : Lorsqu’un immeuble a plus de 35 % de superficie ou de revenu généré par des locaux commerciaux, il sera classé comme commercial. Ces immeubles seront généralement amortis sur une période plus courte et l’étude de l’amortissement jouera selon la qualité des locataires et de la durée de leurs baux. Exemple, si vous avez un bail de 10 ans d’un locataire bien établi, votre prêteur sera en mesure de vous proposer un amortissement plus long. Le taux commercial sera généralement plus élevé que le taux résidentiel.
  • Location à court terme : théoriquement, ce type d’immeuble devrait être financé comme un immeuble commercial. Certains vont faire le choix de l’acheter comme résidence secondaire pour ensuite demander un changement d’usage. Beaucoup d’éléments seront alors considérés par le prêteur avant d’émettre le prêt. Ainsi si la résidence est située en zone de villégiature où tous les voisins offrent la location à court terme, certains prêteurs seront alors moins enclins à émettre un prêt résidentiel.

Ceci n’est qu’un survol de tous les détails spécifiques à chaque type de propriété. Pour faire un choix bien éclairé et vous assurez du bon déroulement de votre transaction et des opérations futurs, le meilleur conseil est de vous entourer de professionnels de confiance. Un courtier immobilier, qui a une expertise dans la région et dans le type de propriété désiré. Un bon comptable et/ou fiscaliste, pour minimiser l’impact fiscal de votre investissement. Un courtier hypothécaire ayant de bonne connaissance du marché et bien au fait de votre projet, vous permettra de maximiser votre démarche hypothécaire et il sera en mesure de comparer pour vous la rentabilité des immeubles que vous aurez sélectionnés.

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